农村房屋购卖:是耶非耶?

随着农村经济的发展和城市化步伐的加快,大量农民涌向城市,由于各种原因,他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋;而部分城镇居民则由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村购房。在这种供需的双重刺激下,农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多。

以浙江省温州市为例,近年来,温州的房地产市场火暴,房价一路攀升,从合同签订到购受人要求出卖人协助办理过户手续,房价可能已经上涨了许多。一些出卖方为了获取更大的经济利益,拒绝协助购受方办理过户手续,导致此类纠纷不断增多。而此类纠纷的彻底解决既涉及农村房屋购卖的效力问题,又事关房屋所有权和宅基地使用权的过户手续问题,也在立法、司法和行政方面存在着如何协调和互动的关系问题。

为了解情况,笔者所在的温州市中级人民法院以此为课题组成调查组,选择瓯海、瑞安和苍南三个法院进行了实地调查。

关于农村房屋购卖纠纷案件,较高人民法院没有明确规定一个特定的案由,因原告的诉讼请求不同,各地法院在立案时确立的案由也不尽一致。审判实践中,一般将其归类为购卖合同,至于是一般购卖合同还是特殊购卖合同,尚无定论,导致在调查中难以获得法院实际受理这类案件的准确数字。这类案件大部分的诉讼请求是要求法院确认购卖合同有效和责令被告协助办理过户手续。

调查结果显示,瓯海和瑞安法院受理这类案件的数量多并呈逐年快速上升趋势。具体情况为,瑞安法院2002年受理13件,2003年受理29件,2004年受理97件,2005年1至4月受理35件,共计174件。瓯海法院从2003年1月至2005年4月,共受理119件,特别是从2005年开始,这类案件快速增长态势明显,到当年5月中旬,已受理50多件。从两地的特点看,瓯海区处于城乡结合部,瑞安市的经济较发达,近几年的房价上升较快;从购卖主体方面看,四五年前农村房屋购卖一般只在本村村民之间进行,近两年,购卖主体扩大,购方由本村村民扩大到外村村民以及城镇居民。

苍南县的经济相对于瓯海区和瑞安市落后些,房价上涨的幅度不大,房屋在农村居民与城镇居民之间交易较少,交易双方通常为同村人,合同基本上得到履行,故提起诉讼的不多,从2002年至2005年4月,法院共受理7件。

多数法官认为,应适用合同法,认定农村房屋购卖有效;少数法官认为,作为宅基地的集体土地的转让不符合土地管理法规定

在司法实践中,相当一部分人长期以来认为农村房屋购卖是受限制的,这样的案例很多,如2003年2月20日《人民法院报》以《城里人乡下购房不合法被判无效》为题,报道了江苏省海安县法院审结的一起农村房屋购卖合同纠纷;又如2005年7月13日《人民日报》以《聚焦宅基地使用权转让:在农村购房,慎之!》为题,报道湖南省浏阳市一位市民购购农村房屋几年后被告知是违法等。

关于农村房屋购卖合同的效力,温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋购卖有效。他们认为,对合同的效力认定应适用合同法的规定,只要该类合同是双方真实意思的表示,不违反法律和行政法规,不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效,以维护交易秩序的稳定和安全。

国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》条规定农民的住宅不得向城市居民出售,有关部门不得为购购的住宅发放土地使用证和产权证。但大多数法官认为,《通知》不具有行政法规的效力,不宜作为认定合同无效的依据。

审判实践中的具体情况为:对经村委会同意,出卖人有产权证的,或虽由于年代久远或正在而没有产权证的,购受人应向法院提供该无证房屋可以办理权属初始登记和转移登记的证据,如诉争房屋的建设许可证等相关证件,未提供的,法官应予以释明,并可以按原告的申请向房管部门出具查询函,只要房管部门认为可以办理产权证初始登记的,一般都认定房屋购卖有效(除非讼争房屋权属不清或系违章建筑等本身存在问题),并要求出卖方协助办理过户手续,在执行时则向有关部门发协助执行通知书。

调查中,也有少数法官认为,应该认定农村房屋购卖合同无效。其理由是,我国宪法第十条第四款规定任何组织或者个人不得侵占、购卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地管理法第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。可见,作为宅基地的集体土地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅1999年颁布的《通知》虽不是认定合同无效的依据,但它是对上述条文内容的具体化和明确化,有参照价值。据此,法院应认定合同无效,根据过错责任原则,出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效,可认定其单方违约,由其赔偿因此给购受人造成的损失。

自2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台后,温州地区国土资源局停止办理农村房屋土地使用权的过户手续,这对法院作出农村房屋购卖有效的判决产生了很大的影响,导致判决无法履行,形成房产交易合法,土地交易非法的被动局面。

为了应对这种局面,法院对此采取了一些措施,如瓯海法院,一般先建议原告对要求被告协助办理土地证过户手续的诉讼请求撤诉,若原告坚持的,则采取其他一些做法:如有的在判决主文中注明如因政策等客观原因不能办理土地使用权过户的,被告方不负责任,有的在判决被告协助办理土地过户手续的同时要求申请执行人保证暂不申请法院执行过户手续等。而瑞安法院仍判决被告履行合同的协助义务,同时建议有关部门对法院协助执行通知书进行登记备案,在旧村改造、拆迁安置等政策处理时作为依据。

拍卖是一种特殊的购卖形式。目前,就温州市的情况而言,对法院受理的申请强制执行涉及农村房屋拍卖的案件,在执行实践中的做法是在拍卖公告中注明该拍卖物是农村房屋,或只注明其具体坐落的位置,对竞购人的身份没有作限制,完全遵循购卖自由的原则。法院出具的裁定书一般只解决房屋所有权的问题,而不涉及土地使用权的问题。至于拍卖后土地使用权的过户问题,一般有以下几种做法:1.由购受人自行处理;2.国土资源局对土地使用权暂缓过户;3.国土资源局予以过户,但土地的集体性质保持不变;4.国土资源局予以过户,但先征为国有后再转让。后两种做法在《意见》出台后不再实行。

在温州市,目前对认定农村房屋购卖有效的判决,房屋所有权的转移登记在实践中不存在障碍。法院可以判决出卖人限期履行协助办理房屋所有权过户义务,在执行阶段可向房管部门发协助执行通知书。

至于土地使用权的转移问题,尚有争议。《意见》出台之前,温州地区的国土资源局大体上有两种做法,一种是改变土地所有权的性质,即先将集体土地征为国有后再出让,如瓯海区和苍南县国土资源局针对个案出台文件,具体做法为:经集体土地所有权人同意,先将房屋占用范围内的集体土地征为国有,再向房屋购受人办理国有土地使用权出让手续。购受人请求出卖方协助办理土地使用权过户手续的,如在法庭辩论终结前已经办理土地征用手续,法院判决出卖人履行协助办理土地使用权过户手续的义务。

另一种做法是保持集体土地的性质不变,只变更土地使用权人,如瑞安市国土资源局的做法是本着房产权和土地使用权一并转移的原则予以办理土地使用权过户手续,土地集体所有的性质不改变,只是变更土地使用权人。

但自《意见》出台后,温州地区的国土资源局停止办理农村房屋转让后的土地使用权的过户手续。

据新华社北京2004年11月7日电文称,针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象,为保护有限的土地资源,2004年11月国土资源部《意见》出台,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购购和违法建造的住宅发放土地使用证;同时要求各地进一步加强农村宅基地管理,正确引导农村居民住宅建设合理,节约使用土地,切实保护耕地。

土地管理法第六十二条第四款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。第六十二条款规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。由此可见,法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出重重限制,通过此种限制可以防止耕地的流失。

农村房屋占用土地的用途原本就是建设用地,无论房屋的所有者是本村村民、外村村民或城镇居民,其用途都不会因此而改变。在我们倡导民族大团结的背景下,各民族形成大杂居,小聚居的状况,在城乡发展日益融合的今天,城镇居民和农村居民的居住情况亦可形成这一局面,法律没有理由禁止城镇居民购购农村房屋。因此,《意见》不仅起不到保护农村土地资源的作用,反而会引发一系列负面影响。

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