政策暖风没吹到“老破小” 有限客源还被新房和次新房双重分流

根据透明售房网成交数据,2022年上半年杭州市区二手房成交量为2.5万套,虽然不能和去年同期相比,但随着杭州5月17日楼市新政的落地,二手房市场的热度有了明显提高,五六月份的成交量持续攀升。

从数据看,总价200万-300万元、面积60-90方的住宅成交占比明显提升,说明刚需仍然是购房主力。但在这些住宅中,“老破小”的比例已经越来越少。

虽然成交量有所上升,但大部分小区的成交价格却是稳中有降,尤其老小区,如果遇到急售的房东,一套小房子可以“大刀”十几万元。

5月17日新政落地后的一个星期,想住市区的黄女士去看了三塘桃园的五六套房子,大部分房东表示,诚心想买的话,价格可以谈。

中介透露,老小区有不少房东想趁这波政策利好出手,一是为了家庭的改善需求,二是因上半年二手楼市低迷,怕错过这波“回暖期”,以后更难卖。所以诚心出售的房东都会适当降价,着急出手的,砍价空间更大。

比如三塘桃园有一套67.19方的房源,由于房东急着置换,做出了很大的让步,挂牌价230万元,最后成交价214万元。

三塘桃园位于拱墅区香积寺路,房龄20年左右。中介表示,三塘桃园在老小区中,还算比较新的,近两个月,来看房子的人明显多起来了。目前行情下,如果诚心买房,是个捡漏的好时机。

根据杭州今年5月17日的楼市新政,转让家庭唯一住房增值税免征年限从原来5年改为2年,二手房确实吹起一股短暂的暖风——但这股暖风主要吹向次新房小区,老小区没有被惠及不说,还被分流了不少意向购房者,成交活跃度正逐步走低。

据杭州贝壳研究院数据,朝晖三区去年上半年成交21套,今年上半年只成交2套;朝晖四区去年上半年成交33套,今年上半年只成交19套。大幅度缩水。

翠苑一区、二区去年上半年成交数据分别为92套和55套,今年上半年缩减至20套和8套。

景芳五区、六区去年上半年成交数据分别为24套和35套,今年上半年缩减至12套和11套。

景芳小区月均成交套数从去年的43套降到今年的23套,翠苑小区则从46套降到22套。

随着去年教育改革政策的发布,义务教育均衡化,曾经价格坚挺的老小区学区房,价格也松动了很多。

拿文二路166号的老小区来说,其对应的学区为文一街小学和十三中,去年1月份成交的一套41.44方房源,单价为8.9万元/方,6月份成交的68.36方房源,单价为8.1万元/方,而今年7月份的成交单价滑落到了5.8万元/方。

今年6月份,文二路业主叶女士将挂牌单价从去年的8万元/方调整到6.5万元/方。她郁闷地说,去年卖的时候还不舍得降价,没想到短短一年,就损失了近100万。

目前买房的人少了,观望的多了,新房就好摇了一些,对刚需客群来说,只要交通配套到位,就倾向于购买远郊的新盘。

随着杭州的地铁交通路网全面铺开,本来远离主城区的楼盘和市中心的距离一下子被“缝合”了。市区“老破小”的优势一再缩减。

“现在很多低总价的新盘距离地铁不远,要是总价差不多,肯定选择摇新楼盘。虽然很多老小区在主城核心区,也比较有烟火味,但是‘老破小’的居住环境不够舒适,面积又小,做个饭宴请朋友都不一定坐得下。”90后白领刘女士说,老旧小区还没有专业的物业,也存在一定的安全隐患,停个车都要绕小区好几圈,还不一定有停车位,不方便。

目前的刚需购房主力多为“80后”“90后”,甚至“00后”的比例也在增加,年轻人对居住环境十分看重,宁可路程远,也不想放弃居住的舒适度。

除了新盘分流,增值税免征年限“5改2”的新政,让“老破小”本已有限的购房者,又被次新房小区分了“一杯羹”——中介们说,一价格合适,“满2”但未“满5”的次新房,近两个月的带看量有明显提升,这对原本就卖不动的“老破小”又是一波冲击。

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